昆明的二手房为什么这么难卖？

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导语：

今年昆明的房子不太好卖。

新房端，已经不止一个项目的开盘价低于前期吹风价，开盘时间一延再延也已成为一种常态。

而在二手房一侧，越来越多房主表示房源挂出后久久难以成交，二手房买家似乎成为了市场上的稀有“动物”。

昆明的二手房市场究竟发生了什么？

1过去十年，你有两次绝佳的买入时机

在聊现状之前，我们想先带大家看一点历史数据：

2010年以来昆明二手住宅价格涨跌走势，数据来源国家统计局，昆明楼市绘制

这是一份根据国家统计局数据绘制的，2010年以来昆明二手住宅价格环比涨跌指数走势图。

从图上不难看出，如果你有时光机可以穿越回十年前，想要在昆明投资二手房的话，有两个很合适的时间点：

一是在2011年12月到2012年3月间入手，再在2014年6月前出手，最多可以赚取约14%的利润。

二是在2014年7月到2017年3月间入手，并在2017年9月以后的任何时间点出手；如果你能等到今年5月并且顺利交易的话，利润率最高将达38%左右。

过去十年昆明二手房两个最佳的入场阶段，当前市场仍处在第二个周期内

这两个二手房价格运行周期，刚好与国家统计局每五年一度的定基价格调整时间趋近。后者更为直观地揭示出了这两个时间段中的房价变化幅度：

2015年12月，昆明二手住宅价格相较2010年定基标准上涨8.2%，意味着前一个五年间本地的二手房价格年平均涨幅约为1.59%；

2020年12月，相较2015年定基时，本地二手房价格涨幅为37.6%，意味着后一个五年间的二手房价年平均涨幅约6.59%。

不过，选择第二个时间段入场并非全无代价——如果你刚好是在2014年7月的房价涨跌幅谷底入场，意味着要忍受整整2年半、长达30个月的资产价值缩水。

不过在那之后，仅仅从2017年3月到9月的半年时间内，二手房的价格拉升便足以抵消掉前期的亏损，之后便是一路高歌猛进了。

诚然，抛开这十年间的通胀率来谈二手房价格的涨跌多少有些片面，但历史价格数据确实揭示出了有关昆明二手房市场的几个事实：

1、昆明二手房价格在近十年间整体处于上升通道中；

2、本地二手房的第一个黄金时代大概率已过去了；

3、我们可能正处在这一黄金期的末尾过渡阶段。

2二手房难卖，是当前昆明市场的必然

如果仅从价格的角度出发，昆明二手房难卖的原因已呼之欲出了——虽然本地的二手房价格仍处在上涨通道中，但涨幅在不断收窄；当前其大概率处于一个价格调整筑底期，成交量低迷是正常现象。

当然，答案不会这么简单，我们不妨再来看看昆明二手房量上的表现：

昆明各区二手房存量占比示意，数据来源昆明贝壳找房

根据本地贝壳找房的数据显示（截至6月18日，下同），全市挂牌的二手房总量为47529套。

其中官渡存量最大，约1.3万套，其次的西山有9094套、盘龙有8915套、五华则有8486套。

这一数据揭示出两个重要信息：总量层面，2020年1月时昆明全市二手房挂牌量还仅有26734套，一年半的时间内，这一数据便激增了约78%。

区域层面，官渡区刚好是昆明新房成交最为活跃的地区。据锐理数据显示，去年全年本地商品住宅供求和价格最高的两个板块分别为官南和东南，正是组成官渡的重要部分。

在此基础上，昆明二手房成交最为活跃的区域又是哪里呢？我们根据贝壳数据做了下统计，发现同样还是官渡：

贝壳找房记录的昆明各区二手房成交量，数据截至6月18日

脉络到这里已经基本清晰了——昆明二手房市场的区域热度与新房高度相仿，短时间内本地二手房挂牌量激增，主力区域面临来自新房的巨大竞争压力，加之二手房价格本就处在调整期，二手房难卖可谓顺理成章。

问题似乎返回到了那个老生常谈的方向上：昆明人的“新房癌”真如此严重吗？

实际上，昆明人偏爱新房并非全因为惯性，从数据中是能找到一些原因的：

两个五年周期内昆明二手房及新房价格涨幅对比，数据来源国家统计局

同样是在过去十年，本地新房前一个五年间的定基涨幅为7.5%，甚至不如二手房涨得多；但后一个五年间这一数字暴涨至55.6%，年平均增长率9.25%——如果是你在昆明买房，会更愿意选谁呢？

这个问题的关键还在于，昆明当前的二手房挂牌价并不算低。

来自安居客的数据显示，5月时昆明的二手房挂牌均价约13612元/㎡，与整体新建商品住宅均价的差距仅在2000元；而具体到各区，全国房价行情网给到的价格参考是这样的：

全国房价行情网显示的5月昆明各区二手住宅均价，涨多跌少

这意味着，部分区域的二手房价格并不比新房低多少。至少在不少二手房房主眼中，其预期的挂牌价势头仍是上涨的。

此外，当前本地二手房难卖，还有一层来自政策面的重要因素，那便是信贷政策从去年底来的一波大调整。

虽然外埠城市的各种二手房停贷潮还未完全传导至昆明，但贷款政策整体的收紧对二手房市场的直接影响还是很大的。

本身本地之前的信贷政策对二手房就不算友好，部分银行不愿为房龄10年以上的房子做按揭，房龄小于10年的房屋也会在额度、期限、首付比例等方面被严要求。在当前政策风向下，这种力度无疑会进一步提升。

另一方面，各种新房拒贷现象的频发，也间接影响到了二手房市场。

因为部分购房者的出发点是换房需求，其需要先卖出手上的二手房才能顺利购买新房。

从这个角度而言，新房与二手房的难卖一定程度上是同源问题的不同市场面表现。

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3一些有关未来的建议

那么，昆明二手房市场未来会往哪走？其还有购买投资的价值吗？

从政策层面来看，这一波包括信贷政策在内的收紧，将会是未来的一种市场常态；

尤其土地等层面的政策，虽然其瞄准的是新房市场，但多多少少会传导影响到二手房领域。

无论是二手房房主还是求购者，都要逐渐习惯这种高压态势，毕竟如前面所说，黄金时代已过。

不过，如果能放平心态，将二手房视作一种长期投资的话，盈利的空间还是存在的。

这一判断基于两个出发点。一是前面提到的，近十年的昆明二手房价格一直处在上升通道中，现在仍是，只不过涨幅在收窄。

从最开始的涨跌幅走势图中能看出，2018年9月本地二手房价格单月涨幅达到峰顶后，便开始阶梯状下行，最近的低点出现在去年8月。

以去年8月的低点为分界线，能看出近8个月的昆明二手房价格走势要好于前8个月

以此为分界点，近8个月本地二手房价格走势表现要好于前8个月，但相对应的波动幅度要更大。

这也正是前面提到的，本地二手房市场正处在一个过渡调整期的原因：

你可以认为当前的昆明二手房价格仍在筑底，或是已表现出了新的涨势苗头，毕竟两种判断都各有其道理，最终谁对谁错要留待时间来验证。

而即使未来会有新一波的下跌，也不需太过担心，因为昆明二手房价格的走势足够“温柔”。

别看本地的二手房涨跌波动幅度不小，但每次大涨大跌前，其都给出了充分的预警反应时间。

最显著的例子便是2013年时，3月执行的“国五条”对房价的抑制作用差不多到1年后才反映出来；而价格涨势真正由正转负，经历了4个月的显著下行，并有明显的归零信号。

换言之，只要你对市场有一丝丝的敏感，就不会因持有了昆明的二手房而一败涂地。

2013年3月在昆明房产交易中心咨询新“国五条”执行细则的市民，图片源自都市时报

如果你确定未来要在昆明持有或投资二手房，我们有这样的建议：关注小面积段房源，持有的房屋面积尽量不要超过130㎡。

这一结论的支撑来自量价两个层面。价格方面，依然是5年定基涨幅，本地二手房在2011-2015年间价格上涨最多的是90㎡以下产品，涨幅9.1%；

昆明二手房分面积段两个五年周期内价格涨幅，数据来源国家统计局

而在2016-2020年之间，90-144㎡产品的价格涨幅已接近90㎡以下产品，涨幅最高的为144㎡以上产品。

但即便如此我们还是不建议持有144㎡以上的大面积段产品做投资之用。

一方面，虽然大面积段产品的上涨势头在近期看上去高于另两个面积段，但在价格下跌时其往往也是降幅最大的一个，抗风险能力较差。

贝壳找房记录的本地二手房历史成交面积段分布情况

另一方面，来自贝壳的历史成交数据也显示，本地过去数年内成交量最高的二手房面积集中于50-110㎡的区间内。

考虑到未来市场供应和购房者习惯的变化，可以往略高面积段进行配置，但也不宜过大。

想要一文将昆明二手房市场的方方面面都聊透是不现实的，因此，我们会在近期陆续推出其他内容，继续说点有关昆明二手房市场的那些事儿。敬请持续关注。

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